Как мы обеспечили безопасную покупку коммерческой недвижимости с арендатором и минимизировали риски расторжения аренды

Предыстория: покупка коммерческой недвижимости с арендатором — скрытые риски

В марте 2024 года в нашу юридическую компанию обратился Игорь, который планировал приобрести коммерческое помещение в бизнес-центре для получения арендного дохода. На момент обращения в помещении уже находился арендатор — крупная торговая сеть с долгосрочным договором аренды.

Что мы сделали: комплексная проверка объекта, арендатора и договора

Наш юрист Наталия Рагулина  выполнила глубокий анализ, включающий:

• Проверку правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
• Анализ договора аренды на предмет досрочного расторжения при смене собственника.
• Проверку финансового состояния арендатора и его обязательств по договору.
• Анализ условий передачи прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику.

Ключевые риски сделки

1. Риск расторжения договора аренды
   Договор аренды предусматривал пункт, согласно которому арендатор имел право досрочно расторгнуть договор в случае смены собственника помещения без финансовых последствий. Это могло привести к потере стабильного арендного дохода для покупателя.

2. Отсутствие соглашения о переводе прав и обязанностей
   Без дополнительного соглашения между продавцом, покупателем и арендатором, арендатор мог отказаться от продолжения аренды на прежних условиях.

3. Финансовые обязательства арендатора
   Проверка финансового состояния арендатора выявила наличие задолженностей по коммунальным платежам, что также создавало риски для покупателя.

Не стань жертвой мошенников!

Узнайте как не попасться на самые популярные мошеннические схемы

Получить бесплатно

Как мы обеспечили юридическую безопасность сделки

Чтобы исключить риски и обеспечить стабильность арендных отношений, мы предприняли следующие шаги:

Ключевые решения:

1. Заключение дополнительного соглашения с арендатором
   • Провели переговоры с арендатором для сохранения договора аренды на прежних условиях.
   • Заключили трехстороннее соглашение, подтверждающее согласие арендатора на продолжение аренды при смене собственника.
2. Корректировка договора купли-продажи
   • Включили пункт о передаче всех обязательств по договору аренды новому собственнику.
   • Зафиксировали положения о компенсации расходов в случае досрочного расторжения аренды по инициативе арендатора.
3. Погашение задолженности арендатора
   • В рамках сделки продавец погасил задолженность арендатора по коммунальным платежам, что устранило дополнительные риски для покупателя.
4. Контроль процедуры регистрации сделки
   • Сопровождали клиента на всех этапах, включая регистрацию перехода права собственности и подписание всех необходимых соглашений.

Итог: юридически чистая сделка с гарантированным арендным доходом

Благодаря тщательно выстроенной стратегии и профессиональному юридическому сопровождению:

• Сделка была успешно завершена за 25 дней.
• Арендатор продолжил аренду на прежних условиях, обеспечив стабильный доход для покупателя.
• Были устранены все риски, связанные с возможным расторжением договора аренды.

На что важно обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости с арендатором?

• Условия договора аренды: Проверьте, предусмотрена ли возможность расторжения при смене собственника.
• Согласие арендатора: Без согласия арендатора на продолжение аренды вы можете потерять источник дохода.
• Финансовая стабильность арендатора: Долги арендатора могут перейти в проблему для нового собственника.
• Трехсторонние соглашения: Они обеспечивают юридическую чистоту арендных отношений.

Почему юридическое сопровождение критично при таких сделках

• Исключаем риски расторжения аренды.
• Обеспечиваем сохранение арендных отношений на выгодных условиях.
• Сопровождаем клиента на всех этапах сделки.