Недвижимость супругов: что и кому принадлежит?

Права на недвижимость супругов в браке

По общему правилу в период брачных отношений покупка недвижимости супругами приводит к возникновению режима общей совместной собственности. Граждане могут также оформить брачный договор или заключить соглашение о разделе имущества, что позволит изменить режим общей совместной собственности на долевую или личную собственность. Тогда каждый по отдельности сможет распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями или долями в праве собственности на них. Если квартира досталась гражданину в наследство, то такое жилье не войдет в состав совместного имущества супругов. Подаренная недвижимость также будет принадлежать только тому лицу, которое приняло объект в дар. Указанные обстоятельства имеют свои особенности правового регулирования, которые мы далее рассмотрим более подробно.

Недвижимость супругов в общей совместной собственности

После официального оформления семейных отношений покупка или продажа недвижимости супругами, как мы уже говорили ранее, является основанием для установления режима общей совместной собственности. Так, квартира купленная в период брака, находится в собственности обоих супругов. То есть объект недвижимости становится общим, конкретные доли на каждого из супругов не выделяются, но презюмируется, что они равны. Граждане несут равные обязанности по оплате коммунальных и иных расходов, налогов, а также на условиях взаимного согласия определяют, как распоряжаться приобретенным жильем. В случае, если один из супругов захочет продать жилое помещение, ему следует получить соответствующее согласие собственника. Согласие супруга на продажу недвижимости необходимо удостоверить нотариально — это позволит беспрепятственно осуществить законную сделку.

Раздел недвижимости супругов

Итак, супруги решили произвести раздел недвижимости. Они вправе заключить:

1. Брачный договор. Данная сделка может совершаться до, в период и после расторжения брака, а ее предметом могут являться не только уже имеющиеся в собственности объекты, но и недвижимость, которую супруги намерены приобрести в будущем.
2. Соглашение о разделе имущества. Супруги могут заключить данное соглашение только после регистрации брака, распределив права на объекты, имеющиеся в их собственности на момент оформления сделки.

Важно помнить, что вышеуказанные соглашения должны быть удостоверены у нотариуса. Если требование к форме договора не будет соблюдено, имущество супругов по сути не будет распределено в законном порядке, так как документы не будут иметь юридической силы. Для составления таких документов желательно привлекать семейного юриста.

Раздел недвижимости позволяет избежать многих проблем в будущем, и имеет следующие преимущества:

• возможность распределить доли в праве собственности на квартиру, дом или нежилое помещение;
• отсутствие имущественных споров при разводе;
• возможность распоряжаться недвижимостью без согласия другого супруга.

В каких случаях недвижимость принадлежит каждому из супругов в отдельности?

При разделе недвижимости супругов следует помнить о том, что не все объекты могут принадлежать им на праве общей собственности. Каждый из супругов отдельно распоряжается недвижимым имуществом:

• приобретенным до брака;
• полученным в наследство;
• принятым в дар.

Далее мы детально рассмотрим вопросы заключения сделок с недвижимостью супругов, в том числе, принадлежащей им на праве личной собственности.

Сделки супругов с недвижимостью

Регистрация брака существенно изменяет имущественные права супругов. Данное обстоятельство следует учитывать при продаже и покупке жилых либо нежилых объектов, а также при оформлении других сделок с недвижимостью, включая договор дарения, мены.

При совершении таких сделок следует предварительно получать добровольное письменное согласие супруга, не участвующего в сделке. Соблюдение этого условия позволит избежать такого негативного последствия, как признание сделки недействительной. Предварительное обращение в юридическую компанию даст возможность супругам получить квалифицированные услуги юристов, которые разъяснят, как законно оформить сделку с недвижимостью.

Купля-продажа недвижимости в браке

Если супруги намерены продать или купить квартиру, земельный участок либо нежилое помещение, при совершении сделки они должны учесть требования статьи 35 СК РФ.

Обязательное условие продажи недвижимости в браке — добровольное согласие второго супруга. Гражданам нужно обратиться к нотариусу и удостоверить согласие на отчуждение или приобретение объекта, если для оплаты используются не личные денежные накопления супруга. Можно провести сделку без согласия и зарегистрировать права новых собственников. Тогда Росреестр внесёт соответствующую пометку об отсутствии документа, а в будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом.

Иногда требуется совершить продажу недвижимости супругом супруге. В таких случаях стоит сначала выделить доли нажитого имущества, а затем заключать контракт. Также можно продать квартиру или нежилое помещение близкому родственнику, который, в свою очередь, подарит недвижимость второму супругу. Такая юридическая уловка позволит передать супругу право собственности на дом, квартиру или нежилой объект без выдела долей и дополнительных расходов на оформление раздела недвижимости.

Брак и дарение недвижимости

Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключив договор дарения и оформив переход права собственности в Росреестре. Особенности регулирования данной сделки зависят от того:

• кто будет являться ее участником;
• распределяли или нет имущество супруги.

Рассмотрим подробнее несколько ситуаций.

1. Один из супругов получает в дар недвижимость. Здесь важно помнить, что подаренные объекты не подлежат разделу между супругами. Однако если стоимость актива значительно возросла за счет вложений из семейного бюджета, такое имущество можно будет распределить в будущем. Обязательно следует сохранить договор дарения и акт, подтверждающий безвозмездное отчуждение объекта.
2. Супруги намерены подарить недвижимость третьему лицу. Если совместное имущество не распределялось, то есть не выделялись доли, оформляется нотариальное согласие одного из супругов на совершение сделки. Нотариус предоставит вам образец согласия супруга на отчуждение недвижимости. В ситуации, когда раздел имущества был осуществлен предварительно, супруг может подарить принадлежащий ему/ей объект без одобрения мужа или жены. Но при продаже доли в праве собственности сначала необходимо предложить выкупить её второму собственнику.
3. Супруг дарит недвижимое имущество второму супругу. Например: квартира была куплена супругом до брака, а значит принадлежит ему единолично. Между супругами оформляется договор дарения. После регистрации сделки в Росреестре право собственности на объект переходит другому супругу.

Если одному из супругов завещали недвижимость

Любая недвижимость, полученная одним из супругов в наследство, будет единоличной собственностью гражданина. Второй супруг не вправе претендовать на данное имущество. Таким образом, гражданин, получивший квартиру, дом или нежилое помещение от умершего родственника, может продать, обменять или подарить объект без согласия супруга.

Как регистрировать права на недвижимость в браке?

Право собственности на недвижимость возникает после внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После заключения договора сторонам необходимо оформить переход прав на объект к новому владельцу, предоставив в Росреестр заявление, квитанцию об оплате госпошлины, а также документы по сделке.

Если по каким-либо причинам нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости не было оформлено, Росреестр все равно обязан зарегистрировать переход прав к другому собственнику, но может сделать пометку об отсутствии такого документа.

В ситуации, когда имущество супругов распределено, квартира или нежилое помещение будет числиться в ЕГРН за соответствующим супругом либо супругами с указанием долей. Если раздел недвижимости не производился, то любой объект, приобретенный в браке, будет находиться в общей совместной собственности граждан. При этом собственником в ЕГРН может быть указан только тот супруг, который являлся стороной сделки.

Чтобы оперативно оформить права на недвижимость супруги могут обратиться за юридическими услугами к опытным специалистам, которые составят заявление и помогут со сбором документов.

Лайфхаки при совершении сделок с недвижимостью в браке

Супруги, которые распоряжаются имуществом совместно, могут столкнуться с рядом трудностей при совершении сделок, включая продажу недвижимости, приобретенной в браке. Вот несколько советов, позволяющих защитить права граждан на недвижимое имущество.

1. Для того, чтобы права супругов на недвижимое имущество были четко определены, рекомендуется заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. Совершение таких сделок — надежный способ закрепить договоренности между гражданами относительно их прав на объекты недвижимости. Раздел имущества супругов даст возможность не тратить время и средства на трудоемкие судебные тяжбы в будущем и позволит распоряжаться имуществом без получения письменного согласия второго супруга.
2. Для того, чтобы один из супругов мог продать или подарить второму объект недвижимости, необходимо произвести раздел имущества, но это не всегда удобно. Решением возникшей проблемы является совершение сделки с привлечением третьего лица. На практике это выглядит так: супруг продает квартиру, дом или нежилое помещение одному из близких родственников, который затем заключает договор дарения со вторым супругом. Так, в случае раздела имущества в будущем, объект недвижимости будет признан собственностью того супруга, который принял его в дар.
3. Если в браке приобретается недвижимость на денежные средства одного из супругов, то такой объект всё равно будет находиться в общей совместной собственности по общему правилу, поскольку это презюмируется законодательством. Однако, существует исключение, при котором право собственности на недвижимое имущество признается судом за тем лицом, которое непосредственно вкладывало денежные средства при его покупке. Так, квартира, приобретенная одним из супругов на средства, вырученные от продажи недвижимости, находящейся в личной собственности супруга, или добрачные накопления, будет принадлежать ему единолично при соответствующем решении суда. Но, для судебного доказывания, необходимо наличие документов, которые касаются продажи старого и покупки нового жилья.
4. По общему правилу, недвижимость, приобретенная гражданами до заключения брака разделу не подлежит. Но, при распределении имущества между супругами, часто возникает вопрос “Как быть, если квартира/дача приобретались до вступления в брак, но после его заключения второй супруг произвел существенные денежные вложения в ремонт указанной недвижимости”. В таком случае закон позволяет признать данное имущество совместно нажитым. Однако, необходимо сохранить все документы, подтверждающие, что услуги по ремонту и строительные материалы покупались на личные средства второго супруга, а также произвести соответствующую оценку стоимости объекта.
5. Если квартира приобреталась одним из супругов до заключения брака (по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве), но уже после регистрации брака супругами совместно погашена большая часть ипотеки на общие деньги, как быть? Последняя позиция Верховного суда РФ гласит: такое имущество не становится общим совместным и претендовать на его раздел не приходится. Квартира достанется тому, на чье имя она приобретена до брака. Однако второй супруг в свою очередь может претендовать на половину платежей — денежных средств, внесенных в счет погашения ипотеки.
6. Раздел имущества помогает осуществить раздел ответственности. Так, если объект недвижимости будет находиться в собственности одного из супругов, в случае каких-либо финансовых проблем у второго супруга, например, при процедуре банкротства в арбитраже, наличии долгов по исполнительному производству, недвижимость будет в безопасности. То есть на неё не будет обращено принудительное взыскание, наложено обременение и она не выбудет из собственности.

Услуги юриста при совершении сделок с недвижимостью

Недвижимость — это ценный актив, покупка и продажа которого требует привлечения опытных специалистов. Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут подготовить нужные документы, при необходимости составят иск о разделе имущества и представят интересы супругов в суде. Наша компания специализируется на различных правовых направлениях. В частности, мы помогаем в разрешении споров в области трудового законодательства, включая вопросы незаконного увольнения.

Связаться с нами можно по телефону и в форме обратной связи на сайте компании, а контактные данные можно посмотреть в разделе «Контакты».

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

39 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте