В чем суть банковских гарантий 214 ФЗ, и что они дают дольщику

Суть поручительства

Федеральный закон предоставляет застройщику на выбор несколько способов обеспечения его ответственности перед дольщиками. Строительная фирма может либо подписать страховой договор, либо выбрать в качестве поручителя банковское учреждение. Есть еще один способ, к которому в силу различных обстоятельств застройщики прибегают достаточно редко – стать членом общества взаимного страхования.

Следует отметить, что банковская гарантия по 214 ФЗ является самым надежным для дольщика, и в то же время самым невыгодным для застройщика способом страхования ответственности. Почему так? Банк – учреждение, которое не раздает направо и налево свои гарантии. Прежде чем поручиться за кого бы то ни было, а тем более в такой рискованной сфере, как долевое строительство,  служба безопасности банка проведет тщательную проверку благонадежности застройщика, проверит все его построенные и строящиеся объекты, а также проектные и разрешительные документы на данный объект. Поэтому дольщик может быть уверен, что если банк ручается за строительную компанию, то, скорее всего, у нее действительно все в порядке.

Застройщики прибегают к банковской гарантии достаточно редко, поскольку банк, как правило, требует предоставления залога на всю сумму гарантии, а также поручительство учредителей. Кроме того, минимальный процент за гарантию составляет 1.5 %. Все расчеты кредитная организация производит индивидуально для каждого застройщика, учитывая при этом сумму и срок, на который необходима гарантия, а также благонадежность самой строительной компании. Нужно сказать, что и банки не очень охотно выдают гарантии, поскольку в этой сфере доля риска всегда достаточно высокая.

Требования к банку, выступающему поручителем по договору

Далеко не каждое кредитное учреждение может работать по 214 ФЗ. Законодатель предъявляет серьезные требования к банку, который претендует на роль поручителя. Банки по 214 ФЗ должны соответствовать следующим требованиям:

1. Наличие действующей лицензии Центробанка.
2. Время работы в банковской сфере пять лет и более.
3. Уставной фонд банка составляет более 200 млн. рублей.
4. У кредитной организации имеются свои финансовые средства размером не менее 1 млрд. рублей.
5. В течение полугода банк не имеет никаких нареканий по поводу несоблюдения им существующих нормативов, касающихся банковской сферы.
6. Организация включена в систему страхования вкладов.
7. Не имеется никаких предпосылок для инициирования процедуры банкротства.

Как видно, требования довольно жесткие, кредитных организаций, которые им полностью соответствуют, наберется немного. Центробанк на своем сайте опубликовал полный список банков, работающих по 214 ФЗ, которые могут выступать в роли поручителей. С 2017 года введен новый пункт, по которому застройщик, узнав, что банк не соответствует хотя бы одному из перечисленных выше требований, может аннулировать с ним договор в одностороннем порядке.

Особенности договора поручительства

Если застройщик выбрал в качестве обеспечения банковскую гарантию, он обязан заключить договор с банком еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. При этом он должен сообщить участнику долевого проекта, с каким банком, и на каких условиях он подписал договор поручительства.

Согласно федеральному закону в договоре должны быть отражены следующие условия:

1. Предусмотрена ответственность поручителя на всю цену договора ДДУ. При этом сумма должна рассчитываться исходя из квадратуры, передаваемого дольщику помещения. Расчет стоимости производится на основании среднерыночной цены квадратного метра в регионе, где происходит сделка.
2. Установлен перевод прав к новому дольщику при подписании с ним договора цессии участником проекта, в отношении которого предоставляется поручительство.
3. Банковская гарантия должна действовать не менее двух лет после конечного срока сдачи дома, установленного в ДДУ.
4. Зафиксировано согласие банка взять на себя больший объем ответственности, чем было первоначально заявлено, если наступят обстоятельства, влекущие за собой необходимость изменения условий договора.
5. Отражено обязательство банка сообщить дольщику о прекращении поручительства, если таковое произойдет раньше указанного в договоре срока.

В то же время, даже если поручительство прекратилось раньше срока, банк все равно обязан исполнить свои обязанности по данному договору, если обстоятельства, требующие исполнения поручительства, наступили в период его действия. Например, если застройщик обанкротился до того момента, когда поручительство было аннулировано, банк обязан исполнить свои обязательства перед дольщиком.

В заключении

214 ФЗ предоставил дольщикам полноценную защиту от недобросовестных строительных фирм-однодневок, использующих мошеннические схемы обмана дольщиков. Постепенно такие компании уходят с рынка долевого строительства, уступая место более достойным и благонадежным застройщикам. Тем не менее, и сегодня доля риска в этой сфере все еще высока. Поэтому дольщикам необходимо внимательно изучать все документы строительной компании, которой они собираются доверить свои сбережения, а также проверять гарантии, предоставляемые застройщиком.

В случае затруднений всегда можно обратиться к юридическим услугам. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет всем, кто стоит на пороге принятия важного решения. Опытные юристы помогут детально разобраться в условиях договора, проверят благонадежность застройщика и его поручителя, проанализируют проектные документы строительного объекта. На странице «Контакты» указаны координаты, по которым вы можете нас найти.

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

14 лет опыта

Более 400 выигранных дел

Автор статьи

121 публикация на сайте

Подробнее о специалисте