Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков

Законодательное регулирование

Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.

Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.

Среди таких привилегий были:

• повышенный штраф 50% за отказ в добровольном порядке (без суда) удовлетворить законное требование потребителя, например, о выплате неустойки или компенсации за некачественное строительство и отделку.
• повышенные неустойки за нарушение срока устранения строительных дефектов.

Ответственность застройщика перед потребителем

Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:

• построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
• качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.

Компенсации дольщикам, как потребителям

С 1 сентября 2024 года в ФЗ № 214 внесены поправки, главная суть которых в том, что теперь ответственность застройщика перед дольщиком предусмотрена только исключительно этим законом. Дополнительные меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей не применяется.

Давайте рассмотрим подробнее какой размер ответственности застройщика предусмотрен теперь.

Снижение штрафов за невыполнение требований потребителя

Ранее, согласно Закону о защите прав потребителей, если застройщик не выполнял требования дольщика добровольно, он был обязан выплатить штраф в размере 50% от присужденной суммы. С 1 сентября 2024 года этот штраф снижен до 5%. Теперь, если суд удовлетворит иск дольщика, застройщик будет обязан выплатить лишь 5% от присужденной суммы в качестве штрафа, если он не погасил требования добровольно. Это значительно снижает финансовую нагрузку на застройщиков, но уменьшает размер компенсации для дольщиков в случае судебного спора.

Снижение размера неустоек за нарушение сроков устранения недостатков

Изменения коснулись и размера неустоек, которые застройщик обязан уплачивать за нарушение сроков. Ранее, согласно Закону о защите прав потребителей (ЗПП), размер неустойки составлял от 1% до 3% от суммы договора за каждый день просрочки. С 1 сентября 2024 года неустойка значительно снижена и теперь составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Данная неустойка применяется к трём требованиям:

• Устранение недостатков объекта;
• Соразмерное уменьшение цены договора;
• Возмещение расходов дольщика на исправление недостатков.

Если квартира куплена для личных нужд, то неустойка выплачивается в двойном размере. Однако важно отметить, что сумма неустойки не может превышать стоимость устранения недостатков, что ограничивает размер возможной компенсации.

Компенсация морального вреда

Нововведения также изменили порядок взыскания морального вреда с застройщика. Ранее, согласно Закону о защите прав потребителей, дольщикам не требовалось доказывать вину застройщика для взыскания компенсации морального вреда — достаточно было доказать сам факт нарушения обязательств. Однако с 1 сентября 2024 года компенсация морального вреда будет возможна только при доказанной вине застройщика в нарушении обязательств по договору долевого участия. Размер компенсации определяется судом независимо от возмещения имущественного ущерба и других убытков.

Подсудность по закону о защите потребителей

Дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

• по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
• по месторасположению фирмы застройщика;
• по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

Кроме того, дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком. Эти нормы остались неизменны.

Условия договора, нарушающие права потребителей

В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.

Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.

В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора. Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами. Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика. Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать. Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.

Заключение

Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде. Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы. Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Эксперты юридической компании «Хелп Консалтинг» помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права. На странице «Контакты» вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией для получения консультации и юридических услуг.

Поделиться в социальных сетях:

Наталья Вознесенская

Руководитель практики

18 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

3 публикации на сайте

Подробнее о специалисте